道格拉斯顿开发公司的杰西卡谢尔曼在纽约市讨论面临经济适用房的挑战

2019-08-14 14:39:19
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Jessica Sherman是房地产公司Douglaston Development的负担得起的住房副总裁,她的使命是改善低收入纽约人的生活质量。

最近被命名为Crain的纽约“新星”,谢尔曼帮助她的公司,由她的父亲杰夫莱文创立,自2016年加入其团队以来,为布朗克斯和史坦顿岛带来了680个新单位,并为曼哈顿带来了180个单位。在道格拉斯顿之前,谢尔曼曾在纽约和新泽西港务局担任领导员,在飓风桑迪之后帮助管理短期和长期恢复计划。

谢尔曼在美国的关键时刻加入?#21496;?#27982;适用房领域,特别是妇女和儿童。根据最新的美国人口普查数据,1200万低收入家庭争夺300万套经济适用房。与此同时,国际妇女研究中心报告?#25285;?#34429;然妇女占全国劳动力的一半,但她们占最低工资的60%。联邦最低工资为每小时7.25美元,年收入为15,080美元,低于生活在一个孩子中的单亲家庭的贫困线。2015年,美国有14.5%的成年女性生活在贫困中,60%的贫困儿童与单身母亲生活在一起。

此外,由于公共住房数据经常被用作需要经济适用住房的晴雨表,ICRW发现83%的美国公共住房家庭由女性领导,35%的家庭有18岁以下的孩子。

我采访谢尔曼,特别询问纽约市经济适用房所面临的挑战,?#32422;?#22905;接受这些房屋的灵感,同时在?#32422;?#30340;家中兼顾她的第一个孩子的新妈妈。

Heather Senison:嗨杰西卡。那么,你到底做了?#35009;?

Jessica Sherman:我在Douglaston Development从事经济适用房的工作。我和我的团队专注于以社区为导向的100%经济实惠的项目。它们通常是复杂的大型混合用途项目,我们从项目启动时开始参与,无论是通过完成和租赁获取新站点还是运行RFP。

HS:Douglaston Development遵循其构建的经济型单位数量的公式,对吗?

JS:是的,这个公式?#23548;?#19978;不是来自我们。我们与城市和州的合作伙伴密切合作,具体取决于项目,我们的项目基于他们的条款清单。经济实惠的开发商和城市都非常适应经济适用房的需求,并?#19968;?#20110;地区收入中位数。纽约的区域收入中位数每年由城市公布,然后有不同的条款清单针对不同的人群,他们知道有住房需求。

HS:由于低收入家庭往往是租房者而不是房主,而道格拉斯顿开发公司专注于租房,您是否觉得?#32422;?#22788;于一个独特的位置,可以为人们的生活带来真正的改变?

JS:绝对。我认为经济适用房的目的是稳定生活。大多数负担得起的住房条款和项目?#24066;?#31199;户只将其收入的30%用于租金,当您?#24515;?#21147;知道您在租金上花费的是?#35009;?#24182;保证安全时,您可以专注于为?#32422;?#25552;供和你的家人。

HS:您的公司为帮助负担成本的社区做了哪些其他事情?

JS:我?#20146;?#20102;很多。我们热衷于经济适用房,我们是许多经济发展和经济适用房组织的成员,我们为许多住房,教育和医疗保健非营利组织做出贡?#20303;?#20294;我们也与社区合作,为我们的许多项?#21051;?#20379;服务,我们也有零售租户为社区提供服务。我们的其他项目之一,布朗克斯的Crossroads Plaza就是一个很好的例子。这是一个[425单元混合用途综合体],有两个惊人的租户,其中一个是纽约弃儿。他们将布朗克斯总部设在那里,以便为社区和大布朗克斯服务。他们是一个提供家庭和寄养服务的组织,我们在校园里也有一个普遍的学前班。

HS:你工作面临的最大障碍是?#35009;?

JS:最近在纽约有一件非常有趣的事情是,我们在布朗克斯工作了30多年,并且土地价值?#23548;?#19978;有所增加。部分由于机会区,土地的交易量?#36127;?#26159;之前交易的两倍,而机会区正在推高整个布朗克斯的价格,使得负担得起的项目的收购?#36127;?#19981;可能。我认为必须对机会区以外的物?#21040;心持值?#25972;,并希望继续成为公有场所的RFP,这样我们才能继续在布朗克斯区建设大小的经济适用房。

HS:纽约市的大部分新产品都在奢侈品市场,因为房地产收购和建筑成本如此之高 - 尽管成本高昂,开发商可以做些?#35009;?#26469;在低端市场创造更多住房?

JS:我认为有一些事情。房地产总是周期性的,毫无疑问,未来将有一段时间土地价值对于建造经济适用房有意义。与此同时,有很多文化机构和非营利组织长期存在,拥有大量土地,我们发现与这些组织和机构密切合作,你真的可以遇到建立使命的机会 - 推动经济适用房。[这些组织]可以提供对社区需求的真正洞察力,并且确实具有很好的实地知识。

HS:这很有意思,我通常听到的答案是政府需要提供更多的补贴。

JS:听着,这是明显的答案。是的,如果有其他方法[促进]经济适用房开发,那么这将是有益的,无论是更高的补贴。我知道他们现在有一个收购基金,你有时可以利用。但公共?#26222;?#26159;?#24674;?#26377;限的资源,而补贴并非无限制,因此你必须在寻找经营方式的过?#35752;?#21457;挥创造性,在这?#21482;?#22659;中,土地价值确实使经济适用房的房产难以识别。

HS:为了改变话题,您是否注意到女性特别?#19981;?#22312;经济适用房中工作?

JS:?#23548;?#19978;在Douglaston Development,我们负担得起的住房团队大多数是男性,但我认为在经济适用房中工作的男性?#22242;?#24615;都是这样做的,因为它是一个以使命为导向的行业。我完全可以理解人们被这个使命所吸引。对我来?#25285;?#25105;在一个房子里长大,我有一个父亲,他建造?#21496;?#27982;适用房,首先作为承包商,然后作为开发商,我得到了他为纽约人提供住房的第一手自豪?#23567;J导?#19978;,在他的一生中,他在公共住房长大,所以这对我们来说总是近在咫尺。

HS:您是否注意到纽约市对妇女和儿童的经济适用房需求不成比例?

JS:我认为没有人可以争辩?#25285;?#24403;你看调查和研究?#32422;?#30830;实有更多妇女和儿童需要住房援助的数据时。虽然我不能专门针对我们的投?#39318;?#21512;,但我可以?#25285;?#25105;们与非营利组织和服务提供商合作,帮助他们成为妇女和儿童或其他可能需要帮助的人群。一个有趣的例子是我们最近回应了纽约市的Vital Brooklyn RFP这尤其侧重于为儿童和家庭创造健康的环?#22330;?#25105;们与纽约Foundling和布鲁克林社区服务部门合作提交了一份回复,以确保我们拥有合适的合作伙伴。这是非常令人兴奋的,该提案包括一个40,000平?#25509;?#23610;的社区设施?#21344;洌?#23558;成为两个组织提供寄养,教育和其他服务的中心,所以我们希望我们能够收到回复,这是一个我们?#19981;?#30340;项目继续努力。

HS:谢谢。在我们结束之前,祝贺你成为一个新妈妈。你能否?#24471;?#20320;如何平衡工作和?#25913;?#30340;个人生活?

这肯定需要一个团队。我很?#20197;?#33021;有一位很棒的丈夫和家人帮我管理不同的优先事项。在房地产工作,有很多清晨和深夜,很多关?#21040;?#35774;。我也很?#20197;耍?#25105;在这个领域有很多女导师能够在Douglaston Development和我们的附属公司?#32422;?#25972;个房地产领域给我很好的建议和指导。我认为指导女性是非常重要的事情,这是我希望有一天做的事情,我希望人们会为我的女儿做。

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